ស្វែងយល់អំពីកិច្ចសន្យាទិញលក់ក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណីខ្មែរ


កិច្ចសន្យាទិញលក់ ជាកិច្ចសន្យាដែលគេតែងតែជួបប្រទះយ៉ាងញឹកញាប់បំផុត នៅក្នុងជីវភាព​រស់នៅប្រចាំថ្ងៃ ហើយដែលគ្រប់គ្នាគួរតែស្វែងយល់អំពីសិទ្ធិ និងករណីយ​កិច្ចរបស់​គូភាគី​នៃ​កិច្ចសន្យានេះ។

Contract sale

-តើអ្វីទៅជាកិច្ចសន្យាទិញលក់?

តាមនិយមន័យ ដែលមានចែងក្នុងមាត្រា ៥១៥ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី កិច្ចសន្យាទិញលក់ គឺជាកិច្ចសន្យាមួយ ដែលភាគីម្ខាង ហៅថា “អ្នកលក់” មានករណីយកិច្ចត្រូវផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើវត្ថុណាមួយ ទៅឲ្យភាគីម្ខាងទៀត ហៅថា “អ្នកទិញ” ហើយអ្នកទិញនេះ មានករណីយកិច្ចទូទាត់លុយ ជាថ្លៃវត្ថុនោះ ទៅឲ្យអ្នកលក់។

បើមើលទៅលើនិយមន័យនេះ យើងឃើញថា កិច្ចសន្យាទិញលក់ គឺជាកិច្ចសន្យា ដែលយើងធ្វើញឹកញាប់ជាងគេ នៅក្នុងជីវភាពរស់នៅប្រចាំថ្ងៃ។ ពេលខ្លះយើងក៏ចាប់អារម្មណ៍ដឹងថា វាជាកិច្ចសន្យាទិញលក់ ដូចជា ការទិញលក់ដីធ្លី ផ្ទះ ជាដើម។ ពេលខ្លះក៏យើងធ្វើកិច្ចសន្យាទិញលក់ ដោយមិនចាប់អារម្មណ៍ដឹងខ្លួនថា កំពុងតែចុះកិច្ចសន្យាទិញលក់ ដូចជា ពេលយើងទៅផ្សារទិញខោអាវ ទិញសាច់ត្រី បន្លែ ឬក៏ទៅទិញគ្រឿងទេស (ប៊ីចេង អំបិល ស្ករ) គឺសុទ្ធសឹងជាកិច្ចសន្យាទិញលក់។

សំណួរ-ក៏ប៉ុន្តែ នៅក្នុងការទិញលក់ ដូចដែលរៀបរាប់ខាងក្រោយនេះ យើងមិនដែលមានកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទេ គឺធ្វើឡើងត្រឹមតែផ្ទាល់មាត់ទទេ។ តើវាជាកិច្ចសន្យាទិញលក់ ដែលមានសុពលភាពតាមផ្លូវច្បាប់ដែរឬទេ?

កិច្ចសន្យាទិញលក់ជាទូទៅ ច្បាប់មិនតម្រូវថាត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទេ (មាត្រា ៥១៦ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី) លើកលែងតែករណីដែលមានបញ្ញត្តិពិសេសណាមួយ (ឧទាហរណ៍ កិច្ចសន្យាទិញលក់ផ្ទះ ឬដីធ្លី ជាដើម)។

ដូច្នេះ ការព្រមព្រៀងទិញលក់ ធ្វើឡើងដោយផ្ទាល់មាត់ គឺជាកិច្ចសន្យា ដែលមានសុពលភាពពេញលេញ តាមផ្លូវច្បាប់។ ក៏ប៉ុន្តែ គូភាគីនៃកិច្ចសន្យាអាចព្រមព្រៀងគ្នា កំណត់ធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរបាន។ អាចធ្វើត្រឹមតែជាលិខិតឯកជន (កិច្ចសន្យាធ្វើឡើងជាលក្ខណៈឯកជន រវាងអ្នកលក់ និងអ្នកទិញ) ឬអាចធ្វើជាទម្រង់លិខិតយថាភូត (កិច្ចសន្យាដែលតាក់តែង និងមានប្រថាប់ត្រាដោយមន្រ្តីសាធារណៈ)។

ផលប្រយោជន៍នៃការធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ (បើទោះបីជាច្បាប់មិនតម្រូវក៏ដោយ) គឺទាក់ទងនឹងភស្តុតាង នៅក្នុងករណីមានវិវាទ។ បើធ្វើត្រឹមតែផ្ទាល់មាត់ កិច្ចសន្យាទិញលក់នេះមានសុពលភាពពេញលេញពិតមែន ក៏ប៉ុន្តែ នៅពេលមានវិវាទ ការបង្ហាញភស្តុតាង អំពីអ្វី ដែលនិយាយគ្នាតែមាត់ទទេ គ្មានលិខិតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ វាអាចនឹងមានបញ្ហាស្មុគស្មាញ។

ណាមួយទៀត ការព្រមព្រៀងគ្នាត្រឹមតែផ្ទាល់មាត់ វាអាចនាំឲ្យមានភាពស្រពិចស្រពិល ការយល់ច្រឡំទៅលើអ្វីដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា ឬក៏ការភ្លេចភ្លាំងជាដើម។ បើសរសេរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ វាអាចធ្វើឲ្យគូភាគីយល់ច្បាស់លាស់ជាង អំពីខ្លឹមសារនៃកិច្ចសន្យា។

ដូច្នេះ កិច្ចសន្យាទិញលក់ បើទោះបីជាច្បាប់មិនតម្រូវក៏ដោយ ក៏គូភាគីគួរតែពិចារណារៀបចំធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែរ ជាពិសេស ចំពោះកិច្ចសន្យា ដែលមានទំហំទឹកប្រាក់ច្រើន ឬក៏មានលក្ខណៈស្មុគស្មាញ អាចនាំឲ្យមានការយល់ច្រឡំ ឬយល់មិនច្បាស់អំពីខ្លឹមសារនៃកិច្ចសន្យា។

សំណួរ-ចុះបើសិនជាការធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនេះ ចាំបាច់ត្រូវរកមេធាវីឲ្យសរសេរឲ្យ តើសោហ៊ុយក្នុងការធ្វើលិខិតស្នាមនេះ ខាងណាជាអ្នកចេញ?

ក្រមរដ្ឋប្បវេណី (មាត្រា ៥២២) កំណត់ថា សោហ៊ុយធ្វើលិខិត ឬសោហ៊ុយផ្សេងៗទៀត ដែលចំណាយក្នុងការធ្វើកិច្ចសន្យាលក់ទិញ ភាគីទាំងសងខាងត្រូវចេញស្មើគ្នា (ពាក់កណ្តាលម្នាក់)។ ក៏ប៉ុន្តែ បើសិនជាគូភាគីព្រមព្រៀងគ្នា ចង់កំណត់ផ្សេងក្រៅពីនេះ ក៏ច្បាប់មិនហាមឃាត់ដែរ។

ត្រង់ចំណុចនេះ យើងសង្កេតឃើញថា ក្រមរដ្ឋប្បវេណីខ្មែរចែងខុសពីច្បាប់បារាំង ព្រោះក្រមរដ្ឋប្បវេណីបារាំងចែងកំណត់ឲ្យអ្នកទិញជាអ្នកទទួលបន្ទុកលើសោហ៊ុយ ក្នុងការធ្វើលិខិត និងសោហ៊ុយពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត ក្នុងការធ្វើកិច្ចសន្យាទិញលក់ គឺជាបន្ទុករបស់អ្នកទិញ (មាត្រា ១៥៩៣ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីបារាំង)។ ដូចជា នៅក្នុងកិច្ចសន្យាទិញលក់ផ្ទះ អ្នកទិញ គឺជាអ្នកត្រូវទទួលបន្ទុកបង់ថ្លៃធ្វើលិខិតស្នាមផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ ដែលត្រូវធ្វើដោយសាការី (Notaire)។

សំណួរ-តើអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ត្រូវមានកាតព្វកិច្ចអ្វីខ្លះ?

+ករណីយកិច្ចរបស់អ្នកទិញ

ចំពោះអ្នកទិញ កាតព្វកិច្ចមានតិចជាងអ្នកលក់។ កាតព្វកិច្ចធំបំផុតរបស់អ្នកទិញ គឺបង់ថ្លៃទិញ ទៅតាមកិច្ចសន្យា។ ការបង់ថ្លៃទិញនេះ គឺត្រូវធ្វើទៅតាមកាលបរិច្ឆេទ និងទីកន្លែងដែលបានកំណត់ នៅក្នុងកិច្ចសន្យា។

កាតព្វកិច្ចមួយទៀត គឺកាតព្វកិច្ចទទួលវត្ថុ ទៅតាមការកំណត់ក្នុងកិច្ចសន្យា។ តាមមាត្រា ៥៥៩ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ប្រសិនបើអ្នកទិញមានការយឺតយ៉ាវក្នុងការបំពេញករណីយកិច្ចទទួលវត្ថុ អ្នកលាក់អាចទាមទារសំណង ប្រសិនបើការយឺតយ៉ាវនេះនាំឲ្យគាត់ទទួលរងនូវការខូចខាតអ្វីមួយ ឬក៏អាចទាមទាររំលាយកិច្ចសន្យាទិញលក់នេះវិញបាន។ ម្យ៉ាងទៀត ប្រសិនបើដល់ថ្ងៃកំណត់ទទួលវត្ថុ ហើយអ្នកទិញមកមិនទទួលទេ អ្នកទិញត្រូវជាអ្នកទទួលបន្ទុកហានិភ័យ នៃការបាត់បង់ ឬខូចខាតវត្ថុនេះ។

+ករណីយកិច្ចរបស់អ្នកលក់

ចំពោះអ្នកលក់វិញ កាតព្វកិច្ចសំខាន់ទីមួយរបស់គាត់ គឺត្រូវប្រគល់វត្ថុ ឬផ្ទេរសិទ្ធិលើទ្រព្យសម្បត្តិ ដែលគាត់បានព្រមព្រៀងលក់ ទៅឲ្យអ្នកទិញ (មាត្រា ៥៣០)។ សិទ្ធិលើទ្រព្យ ឬវត្ថុ ដែលត្រូវប្រគល់ទៅឲ្យអ្នកទិញនេះ ត្រូវតែមានបរិមាណ និងគុណភាព ដូចអ្វី ដែលបានព្រមព្រៀងគ្នា។

ម្យ៉ាងទៀត ប្រសិនបើការប្រគល់វត្ថុ ឬការផ្ទេរសិទ្ធិលើទ្រព្យ ត្រូវធ្វើ នៅក្រោយការបង្កើតកិច្ចសន្យាទិញលក់ អ្នកលក់ មានករណីយកិច្ចថែរក្សាវត្ថុ ឬទ្រព្យនោះឲ្យបានគង់វង់ល្អ រហូតដល់ពេលប្រគល់ទៅឲ្យអ្នកទិញ (មាត្រា ៥៥២)។ ច្បាប់តម្រូវឲ្យអ្នកលក់ថែរក្សាវត្ថុ ឬទ្រព្យ ដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់នេះ ឲ្យបានហ្មត់ចត់ “ក្នុងនាមជាអ្នកគ្រប់គ្រងដ៏ល្អ” (គឺថែរក្សាដូចជាការថែរក្សាទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនឯងផ្សេងទៀតអ៊ីចឹងដែរ) មិនមែនអាងតែបានចុះកិច្ចសន្យាលក់រួចហើយ ទុកវត្ថុនោះចោល លែងរវីរវល់ថែទាំ នាំឲ្យបាត់បង់ ឬខូចខាត នោះទេ។

ក្នុងករណីដែលអ្នកលក់ធ្វើឲ្យបាត់បង់ ឬធ្វើឲ្យខូចខាតវត្ថុ ដែលជាកម្មវត្ថុនៃការលក់ ដោយសារតែមានការធ្វេសប្រហែស មិនបានគោរពករណីយកិច្ចថែរក្សាវត្ថុ ដូចមានចែងក្នុងច្បាប់នេះទេ គាត់នឹងត្រូវទទួលខុសត្រូវចំពោះអ្នកទិញ ទៅតាមអ្វីដែលបានចែងក្នុងកិច្ចសន្យា ឬត្រូវសងសំណងខូចខាត ទៅតាមការចែងក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណី ទាក់ទងនឹងសំណងខូចខាតក្នុងករណីមិនគោរពកាតព្វកិច្ចតាមកិច្ចសន្យា (ផ្នែកទី៣ ជំពូកទី៤ គន្ថីទី៤ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី)។

ករណីយកិច្ចសំខាន់មួយទៀតរបស់អ្នកលក់ គឺករណីយកិច្ចផ្តល់ព័ត៌មាន ចំពោះអ្នកទិញ គឺព័ត៌មានចាំបាច់ ដែលជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងវត្ថុ ដែលខ្លួនលក់នេះ ជាពិសេស ក្នុងករណីលក់ផ្ទះ ឬក៏ដីធ្លី អ្នកលក់ត្រូវពន្យល់ដល់អ្នកទិញឲ្យបានច្បាស់លាស់ អំពីខ្លឹមសារនៃសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុ អំពីព្រំដែននៃអចលនវត្ថុ និងពីបន្ទុកផ្សេងៗ ដែលអាចមានលើអចលនវត្ថុនេះ ដូចជា ករណីមានសេវភាពតម្រូវឲ្យបើកផ្លូវឆ្លងកាត់ ទៅដីអ្នកជិតខាង ជាដើម។

ប្រសិនបើអ្នកលក់មិនបំពេញតាមករណីយកិច្ចផ្តល់ព័ត៌មាននេះទេ ឬផ្តល់ព័ត៌មានមិនគ្រប់គ្រាន់ ឬមិនច្បាស់លាស់ គាត់ជាអ្នកទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតណាមួយ ដែលកើតឡើង ដោយសារការខកខានមិនបានផ្តល់ព័ត៌មាននេះ។ ម្យ៉ាងទៀត ប្រសិនបើអ្នកលក់ផ្តល់ព័ត៌មានមិនពិត ឬលាក់បាំងការពិតដោយចេតនា ហើយព័ត៌មានមិនពិត ឬព័ត៌មានដែលលាក់កំបាំងនេះ គឺជាចំណុចសំខាន់ ដែលមានឥទ្ធិពលលើការសម្រេចចិត្តរបស់អ្នកទិញ ក្នុងករណីនេះ អ្នកទិញអាចសុំលុបចោលកិច្ចសន្យានេះវិញបាន ដោយលើកយកការឆបោកមកធ្វើជាមូលហេតុ។

សំណួរ–នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង យើងឃើញនៅក្នុងការទិញលក់ ពេលខ្លះ មានការតម្រូវឲ្យអ្នកទិញកក់លុយទុកជាមុន។ តើការបង់លុយកក់នេះ មានចែងកំណត់នៅក្នុងច្បាប់ដែរឬទេ?

នៅក្នុងកិច្ចសន្យាទិញលក់ ការបង់ប្រាក់កក់មិនមែនជាកាតព្វកិច្ចដែលត្រូវតែធ្វើទេ ក៏ប៉ុន្តែ ច្បាប់ក៏មិនបានហាមឃាត់ដែរ មានន័យថា វាអាស្រ័យទៅតាមការកំណត់របស់អ្នកទិញ និងអ្នកលក់។ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីមានចែងអំពីរឿងប្រាក់កក់នេះ គឺចែងត្រង់មាត្រា ៥១៨ ដែលថា បើអ្នកទិញបានបង់ប្រាក់កក់ទៅឲ្យអ្នកលក់ អ្នកទិញអាចរំលាយកិច្ចសន្យាទិញលក់វិញ ដោយបោះបង់ប្រាក់កក់នេះចោល។ ចំពោះអ្នកលក់វិញ ក៏អាចរំលាយកិច្ចសន្យានេះបានដែរ ដោយត្រូវសងប្រាក់ស្មើនឹង ២ដង នៃប្រាក់កក់នេះមកវិញ (មានន័យថា ត្រូវប្រគល់ប្រាក់កក់មកឲ្យអ្នកទិញវិញ ហើយត្រូវបូកបន្ថែមពីលើ នូវប្រាក់សំណង ដែលស្មើនឹងប្រាក់កក់នេះ)៕

ប្រភព៖ RFI
ដោយ: លោកសេង ឌីណា

About Nataro

ក្នុងលោក គ្មានអ្វីដែលល្អគ្រប់ដប់នោះទេ
This entry was posted in ចំនេះដឹង and tagged , , . Bookmark the permalink.

ឆ្លើយ​តប

Fill in your details below or click an icon to log in:

ឡូហ្កូ WordPress.com

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី WordPress.com របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូប Twitter

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Twitter របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូបថត Facebook

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Facebook របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

Google+ photo

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Google+ របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

កំពុង​ភ្ជាប់​ទៅ​កាន់ %s